Como ficam os financiamentos imobiliários e consórcios com o aumento da Selic?

Por Ale Boiani

Quando fazemos um financiamento imobiliário estamos adquirindo um compromisso de longo prazo e a juros compostos. Com o recente aumento da taxa Selic, que teve a quarta alta apenas este ano, a tendência é que os financiamentos fiquem ainda mais caros. Segundo o Banco Central, as taxas médias do crédito imobiliário estão em torno de 7,5% ao ano, isto diante da realidade da Selic a 5,25%. Se considerarmos a estimativa de alta da taxa para 8% até o final do ano, e um spread de taxa médio de 40% (diferença entre a taxa Selic e os juros cobrados pelo banco no financiamento), voltaremos a ter taxas de financiamento em dois dígitos: acima de 11%.

A modalidade mais utilizada nos financiamentos imobiliários é a SAC (Sistema de Amortização Constante). No valor da mensalidade, está contido os juros mais o valor de amortização da dívida. Ao financiar por um longo prazo, que é o que acontece nos financiamentos imobiliários, a amortização inicial nos dá a sensação de que a dívida não está diminuindo, e isto acontece porque os juros são sobre o saldo devedor integral, e ele acaba sendo boa parte da composição da parcela. Em um financiamento de R﹩500 mil, por exemplo, se considerarmos uma taxa de juros mensal de 0,7%, R﹩3.500 é apenas correspondente a juros. Ou seja, se a parcela do financiamento paga pela pessoa é de R﹩5.000, o valor de R﹩1.500 está sendo reduzido da dívida total.

Neste exemplo, se considerarmos um prazo de 20 anos de financiamento, o valor total que o investidor terá pago será próximo do dobro do valor financiado, e existem algumas formas de reduzir estes juros, todas elas ligadas à antecipação de pagamentos para a redução do saldo devedor e consequentemente dos juros do financiamento.

Existem produtos no mercado que podem facilitar esta transição e ajudar na criação e constituição de patrimônio. Um deles que é muito utilizado é o consórcio. Por ter uma taxa fixa pelo prazo integral, diferente dos juros compostos do financiamento, esta opção oferece um custo e taxa de juros bastante reduzidos. Se considerarmos um consórcio com uma taxa total de 20% (somando seguro de vida, fundo de reserva e custos administrativos) , ao invés de pagar o dobro do valor, o pagamento seria 20% a mais. Ou seja, ao invés do pagamento total ser R﹩1 milhão, passaria a ser correspondente a R﹩600 mil.

Quando o investidor compra um imóvel na planta - durante o período de construção, ele não paga juros do financiamento, mas sim o INCC (Índice Nacional da Construção Civil ). Em 2020, este índice estava próximo a 0,26% mensais, já em 2021 teve um crescimento importante - e tem oscilado entre 0,9 % e 1%. O consórcio só pode ser utilizado para quitação do imóvel quando este já foi para a fase do financiamento, o que acontece na entrega de chaves. É importante que o investidor some a parcela do consórcio com a parcela do financiamento até o momento da contemplação (disponibilidade do valor da carta de crédito para fazer a quitação).

Vale lembrar que enquanto no financiamento a parcela para R﹩500 mil deve ser próxima de R﹩5 mil, no consórcio para este mesmo valor a parcela é próxima de R﹩2.000. Também é importante citar que o consórcio não é considerado um produto de investimento, pois o valor que se paga para obter o crédito é maior do que o crédito em si - que se utilizado de maneira estratégica pode fazer muito sentido.

Além de utilizar com o intuito de substituir o financiamento - o que pode ser feito no meio do caminho a qualquer momento - também pode ser utilizado para manter liquidez (disponibilidade de capital investido). Uma pessoa que tem o valor para comprar o imóvel à vista pode manter o dinheiro investido e com os juros recebidos pagar a parcela do consórcio, fazendo com que o patrimônio acumulado aumente, pois além de ter o imóvel, continua tendo o valor em dinheiro. O consórcio também tem um seguro de vida que quita a dívida em caso de falecimento, garantindo que o patrimônio realmente se mantenha.

Em resumo, para quem está pensando em comprar o primeiro imóvel, o mercado ainda tem oportunidades com taxas de juros baixas, e sendo bem orientado e pensando de forma estratégica na hora de fazer um planejamento financeiro, pode ser um bom momento para pensar em consórcios, já que a taxa negociada perdurará por todo o período do contrato, te dando segurança e tranquilidade.

*Ale Boiani é CEO, gestora e fundadora do grupo financeiro 360iGroup, fundado há 11 anos e que tem cinco linhas diferentes de negócios nas áreas de seguros, finanças, investimentos e planejamento patrimonial, sucessório, tributário e fiscal. Com a profissional, que possui experiência de mais de 20 anos na área na linha de frente, a companhia soma 1,3 bilhão sob administração e mais de 2.500 pessoas capacitadas.