Locações terão novas regras para emissão de notas fiscais em dezembro

Empresas que trabalham com locação de bens móveis e imóveis terão que se adaptar às novas regras de emissão da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026. A mudança faz parte da implementação da Reforma Tributária e prevê a inclusão de informações sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

A obrigatoriedade foi estabelecida pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e alcança operações de locação de bens móveis, além de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

A medida exige mudanças nos sistemas de emissão de notas fiscais, com novos campos e códigos para identificar cada tipo de operação. Empresas também precisarão revisar cadastros, contratos e informações utilizadas no preenchimento dos documentos.

Novos campos e códigos para locações

As alterações foram previstas na Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026. O documento estabelece adequações no leiaute da NFS-e para contemplar as operações relacionadas à locação de bens.

No caso dos imóveis, foi criado o grupo denominado 'gLocacao', destinado ao registro de informações sobre locação, cessão onerosa e arrendamento. Também foi estruturado o grupo 'gUnidImob', que permite identificar as unidades imobiliárias envolvidas, com capacidade para até 99 registros em uma mesma nota fiscal.

Para os bens móveis, o grupo 'gLocBensMoveis' passou a ser denominado 'bensMoveis' e teve sua capacidade ampliada para até 1.000 registros.

A documentação técnica também estabeleceu códigos específicos para identificar as operações:

- 99.03.01: locação de bens imóveis;

- 99.03.02: cessão onerosa de bens imóveis;

- 99.03.03: arrendamento de bens imóveis;

- 99.03.04: servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS;

- 99.03.05: permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS;

- 99.04.01: locação de bens móveis.

Os códigos permitem diferenciar as operações de locação dos serviços tradicionalmente registrados na nota fiscal eletrônica.

Sistemas ainda passam por testes

Apesar da proximidade do prazo, algumas funcionalidades necessárias para a emissão dos documentos ainda estavam em fase de testes, conforme comunicado do Comitê Gestor da NFS-e publicado em 29 de outubro.

Na ocasião, o órgão informou que os recursos relacionados aos códigos de operações dos grupos 99.02 a 99.04 estavam disponíveis apenas em ambiente de produção restrita, por meio de testes de API. Dessa forma, o emissor web nacional ainda não contava com uma opção específica para esses tipos de operação.

A previsão é que os três primeiros lançamentos das atualizações da Nota Técnica 009 cheguem ao ambiente oficial de produção em 1º de dezembro de 2026.

Até a implementação, o leiaute oficial permanece baseado nas regras das Notas Técnicas 004 e 007.

O que empresas precisam fazer

A preparação para as novas exigências envolve a organização das informações utilizadas na emissão das notas fiscais.

Nas locações de imóveis, será necessário reunir dados de identificação das unidades imobiliárias, endereços, informações cadastrais, contratos e valores relacionados às operações.

Já nas locações de bens móveis, as empresas deverão revisar a descrição dos equipamentos e demais bens, a classificação aplicável e os dados necessários para o registro na NFS-e.

Também será necessário verificar se os sistemas emissores estão preparados para receber os novos campos, códigos e regras de validação.

O Comitê Gestor esclareceu que a ausência de informações sobre IBS e CBS nas notas fiscais até 31 de dezembro de 2026 não provocará a rejeição automática dos documentos pelo sistema nacional. Entretanto, isso não significa dispensa da obrigação, já que a falta dos dados poderá caracterizar desconformidade e sujeitar os contribuintes às consequências previstas na regulamentação.

A emissão das notas fiscais a partir de dezembro marca mais uma etapa da adaptação do setor imobiliário e das empresas de locação às mudanças estabelecidas pela Reforma Tributária.

RESUMO

Prazo: novas regras para emissão de NFS-e entram em vigor em 1º de dezembro de 2026.

Abrangência: mudanças envolvem locações de bens móveis e imóveis, cessão onerosa e arrendamento.

Adequação: empresas precisarão atualizar sistemas, cadastros e códigos fiscais para registrar as operações.