Tributação de aluguel: como fica o pagamento de impostos sobre locação de imóveis a partir de 2027

A tributação sobre o aluguel de imóveis terá mudanças a partir de 2027, com o início da implementação da reforma tributária. As novas regras estabelecem critérios para definir quais proprietários deverão recolher os novos impostos sobre a renda obtida com locações. Entretanto, quem possui poucos imóveis e recebe valores menores não será automaticamente incluído na cobrança.

A mudança faz parte da substituição gradual dos tributos atuais pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. As duas contribuições integram o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) previsto na reforma tributária.

Segundo esclarecimentos da Receita Federal, pessoas físicas somente serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS nas operações de aluguel quando atenderem simultaneamente a dois critérios: possuir mais de três imóveis alugados e receber mais de R$ 240 mil por ano com essas locações.

Dessa forma, proprietários com até três imóveis ou que não ultrapassem o limite anual de rendimentos não estarão sujeitos aos novos tributos sobre a locação como pessoas físicas. Nesses casos, permanece a incidência do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), conforme as regras atuais.

Redução de impostos sobre aluguéis

A reforma tributária também prevê benefícios para o setor imobiliário. A legislação estabelece redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS para operações de locação de imóveis.

Outro mecanismo é o redutor social, que estabelece uma parcela de R$ 600 mensais sem tributação para cada imóvel residencial alugado. Com isso, quando o aluguel de uma residência for de até R$ 600 por mês, não haverá cobrança de IBS e CBS sobre a operação. Nos valores superiores, o benefício é considerado no cálculo do imposto.

O mecanismo também busca diminuir o impacto da nova tributação sobre imóveis residenciais de menor valor.

A Receita Federal esclarece que as mudanças não representam um aumento generalizado de impostos para os proprietários. Segundo o órgão, a reforma prevê reduções na alíquota e na base de cálculo, com o objetivo de evitar uma elevação da carga tributária do setor.

Aluguel por temporada também terá regras específicas

As locações por temporada, com duração de até 90 dias, também estão contempladas na reforma tributária. Nessa modalidade, os contratos poderão receber tratamento tributário semelhante ao dos serviços de hotelaria.

A regra, entretanto, não será aplicada automaticamente a todos os proprietários. A equiparação vale para os locadores que estiverem enquadrados como contribuintes regulares do IBS e da CBS.

Assim, uma pessoa física que aluga um imóvel ocasionalmente não passa a recolher os novos tributos apenas por oferecer hospedagem por temporada. É necessário observar os critérios de enquadramento estabelecidos pela legislação.

Mudanças começam em 2027

O ano de 2026 marca a fase de testes e adaptação do novo sistema tributário. A partir de 2027, começa a substituição dos tributos federais atuais pela CBS, enquanto o IBS será implementado gradualmente.

A transição completa está prevista para ocorrer até 2033, quando o novo modelo estará integralmente em vigor.

Outra mudança envolve as obrigações cadastrais. Conforme o cronograma atualizado pelo governo federal, pessoas físicas enquadradas como contribuintes da CBS deverão realizar inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e cumprir as exigências de emissão de documentos fiscais a partir de 1º de janeiro de 2027.

A inscrição não transforma automaticamente o proprietário em uma empresa. Trata-se de uma exigência cadastral para pessoas físicas que se enquadram nas condições previstas na reforma tributária.

RESUMO

Quem será tributado: A partir de 2027, pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual superior a R$ 240 mil com locações estarão sujeitas ao IBS e à CBS.

Benefícios: A reforma prevê redução de 70% nas alíquotas dos novos tributos e isenção de R$ 600 mensais por imóvel residencial alugado.

Implementação: As mudanças começam em 2027, com transição gradual até 2033. Aluguéis por temporada de até 90 dias também terão regras específicas.