Pedido do SECOVI-PR ajuda mercado imobiliário nos desafios da Reforma Tributária

A maior mudança no sistema tributário brasileiro em décadas já começou a transformar a rotina do mercado imobiliário. Embora a implantação da Reforma Tributária ocorra de forma gradual até 2033, especialistas alertam que a adaptação deve começar imediatamente. Com novas regras para locação, compra e venda de imóveis, emissão de documentos fiscais, aproveitamento de créditos tributários e reorganização patrimonial, compreender a legislação deixou de ser apenas uma questão de planejamento para se tornar uma necessidade estratégica.

Foi justamente para auxiliar o setor nesse novo cenário que o SECOVI-PR solicitou a elaboração da Cartilha Prática – IBS e CBS na Locação, Compra e Venda de Bens Imóveis. O material reúne, em linguagem simples e objetiva, as principais alterações introduzidas pela Reforma Tributária e apresenta orientações voltadas a imobiliárias, proprietários, investidores, locatários, contadores e profissionais do mercado imobiliário.

Mais do que explicar a nova legislação, a publicação procura reduzir um dos maiores riscos da fase de transição: a interpretação equivocada das novas normas. Um enquadramento incorreto, a ausência de planejamento ou o desconhecimento das novas obrigações poderá resultar em recolhimento indevido de tributos, perda de créditos fiscais, autuações, multas e conflitos jurídicos que poderiam ser evitados com informação qualificada.

Para o presidente do SECOVI-PR, Carlos Ribas Tavarnaro, a iniciativa nasceu justamente da necessidade de tornar acessível uma legislação considerada uma das mais complexas já aprovadas no país. "A Reforma Tributária criará desafios diários para contabilistas, imobiliárias, investidores e proprietários de imóveis. Nosso propósito foi reunir as principais informações em um material prático, de fácil consulta, que facilite a rotina de quem atua no segmento imobiliário e permita uma adaptação mais segura às novas regras", relata o presidente.

A cartilha demonstra que a Reforma Tributária altera significativamente a tributação das operações imobiliárias, especialmente com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que passam a substituir gradualmente diversos tributos atuais. No caso da locação de imóveis, por exemplo, nem todo proprietário será automaticamente contribuinte dos novos impostos, mas muitos passarão a ser enquadrados conforme critérios relacionados ao número de imóveis alugados e ao volume anual de receitas obtidas com aluguéis. Já as pessoas jurídicas locadoras passam a integrar diretamente o novo sistema tributário.

Outra mudança importante diz respeito à emissão de nota fiscal. Proprietários enquadrados como contribuintes precisarão emitir documentos fiscais e, no caso das pessoas físicas alcançadas pela nova legislação, será necessária a inscrição em um CNPJ técnico a partir de janeiro de 2027. A publicação também explica como funcionará esse procedimento e apresenta orientações sobre a adaptação aos novos sistemas eletrônicos de emissão.

O guia chama atenção ainda para os reflexos econômicos da reforma. Empresas locatárias poderão aproveitar créditos tributários em determinadas situações, criando uma nova lógica de negociação entre locadores e inquilinos. Esse fator tende a influenciar decisões comerciais, exigindo contratos mais detalhados e uma atuação ainda mais técnica das imobiliárias, que precisarão orientar clientes, revisar procedimentos internos e adequar seus modelos de gestão.

Outro tema abordado é o planejamento patrimonial. A cartilha demonstra que, dependendo da receita obtida com aluguéis, poderá ser economicamente mais vantajoso avaliar a constituição de uma holding imobiliária, reduzindo a carga tributária dentro dos limites previstos pela legislação. Para isso, entretanto, cada caso deve ser analisado individualmente, considerando o perfil do patrimônio e das receitas do contribuinte.

Na área de compra e venda de imóveis, o material esclarece outra dúvida recorrente: a Reforma Tributária não significa que toda pessoa física que vender um imóvel passará automaticamente a recolher IBS e CBS. A incidência dependerá do enquadramento do vendedor como contribuinte e de regras específicas previstas na legislação. O guia explica mecanismos como o Redutor de Ajuste, o Redutor Social e o sistema de créditos tributários, instrumentos criados justamente para reduzir distorções e evitar tributação excessiva durante a transição para o novo modelo.

Além de explicar as mudanças, a cartilha apresenta checklists específicos para imobiliárias, locadores, locatários e investidores, indicando quais providências devem ser adotadas desde já, como revisão de contratos, atualização cadastral, organização documental, análise do enquadramento tributário e planejamento patrimonial. O objetivo é permitir que o setor atravesse o período de transição com maior segurança e previsibilidade.

Segundo o advogado tributarista Eduardo Piotrowski, o principal erro neste momento é acreditar que a Reforma Tributária produzirá efeitos apenas quando todas as regras entrarem em vigor. Estar preparado com antecedência é uma necessidade. "A Reforma Tributária foi concebida sob a promessa de simplificação do sistema, mas sua implementação trouxe novas hipóteses de incidência do IBS e da CBS, critérios de enquadramento, regras de creditamento, redutores, obrigações e um longo período de transição, tornando indispensável a análise técnica de cada operação imobiliária. Por isso, a nossa cartilha busca auxiliar proprietários, locadores, investidores e administradores imobiliários a compreenderem todas essas mudanças e a identificarem, com antecedência, seus possíveis impactos. Quem não se preparar, poderá enfrentar aumento inesperado da carga tributária, recolhimentos indevidos, perda de créditos e benefícios, formação de passivos e decisões patrimoniais economicamente ineficientes. Diante desse novo cenário, o planejamento prévio e a orientação de profissionais especializados serão essenciais para reduzir riscos e estruturar as operações com maior segurança jurídica e eficiência tributária”, explica Piotrowski.

Embora a implantação definitiva do novo sistema esteja prevista apenas para 2033, especialistas destacam que o período de adaptação começa agora. Revisar contratos, compreender quem será contribuinte, avaliar a emissão de documentos fiscais, identificar oportunidades de aproveitamento de créditos e reorganizar o planejamento patrimonial serão medidas cada vez mais importantes para preservar competitividade e segurança jurídica.

Nesse contexto, a cartilha, produzida a pedido do SECOVI-PR pelo escritório Teixeira de Sá, Gruska & Piotrowski Advogados (especializado nas áreas do Direito Tributário, Empresarial e Planejamento Patrimonial e Sucessório), surge como um instrumento de orientação prática para um mercado que precisará conviver, pelos próximos anos, com uma das mais profundas transformações já promovidas no sistema tributário brasileiro.

A cartilha está disponível aos interessados no tema através deste link.

O SECOVI-PR também gravou um podcast especial para esclarecer eventuais dúvidas sobre esse assunto, que é razoavelmente complexo. Para assistir, basta acessar o YouTube: https://youtu.be/Cw97REfjunA?is=t5ffpljRLSO9a5Mj . O programa tem uma hora de vinte minutos de duração e conta com a participação dos advogados que elaboraram a cartilha, Eduardo Piotrowski e Ana Cristina Teixeira de Sá, além da diretora do SECOVI-PR - Regional Campos Gerais, Vívian Tavarnaro. A mediação ficou a cargo do jornalista Ney Hermann, que tem 40 anos de experiência, 20 deles conduzindo programas de entrevistas e debates no rádio na TV.

Com informações da assessoria