Debates
O mercado de locações comerciais em 2019
Locadores de rua, de modo geral, continuam sensíveis ao momento ainda delicado da setor varejista e da economia como um todo
Da Redação | 15 de janeiro de 2019 - 00:09
O mercado de locação de imóvel urbano comercial ou não
residencial possui diversos segmentos, tais como galpões industriais, salas
comerciais, espaços em shopping centers, casas e prédios em corredores
comerciais, salas de cinema, entre outros. Por esta razão, não é recomendado
aos investidores que olhem somente para os números gerais deste “mercado”,
visto que, além da divisão nos segmentos acima mencionados, outros fatores
também podem ter forte influência na oferta e demanda, e, portanto, na fixação
do preço médio do aluguel.
Como exemplos, temos o nível de população estabelecida no
local, crescimento econômico acelerado (nesta hipótese, o risco maior é quando o quadro de
crescimento é revertido - vide algumas cidades cariocas que tiveram expressivo desenvolvimento
econômico e imobiliário e agora sofrem duras penas nesta época pós royalties do
pré-sal), excesso de oferta (em São Paulo, Capital, observamos um fenômeno
recente muito interessante que foi a
movimentação das empresas de seus antigos escritórios para lajes corporativas
“Triple A”, devido as boas condições oferecidas pelos seus locadores, o que fez
despencar os alugueis médios dos conjuntos comerciais na cidade) e existência
de infraestrutura (construção de portos, estações de metrô etc.).
Em vista de minha atuação profissional em negociações de
contratos de locação na defesa dos interesses dos lojistas e franquias,
passarei a minha visão geral em termos de temperatura do mercado. Primeiro,
destaco que precisamos sempre ter em mente que são muitos os elementos que os
senhorios e inquilinos analisam quando negociam o valor do locativo. Por
exemplo, se o imóvel está em local que, além das vendas, serve de vitrine para
a marca do varejista. Ou, nas renovações contratuais, sempre o lojista vai
apurar o seu faturamento médio para verificar se é compatível com o custo de
ocupação pretendido pelo locador.
Como não há um levantamento oficial disponível no momento,
me limito a dizer que, na minha experiência profissional recente, os locadores
de rua, de modo geral, continuam sensíveis ao momento ainda delicado da setor
varejista e da economia como um todo, no sentido de que existem boas condições
de entrada aos lojistas que querem iniciar um negócio ou reduzir os seus
aluguéis através de negociações junto aos proprietários dos seus imóveis.
Verificamos as redes em expansão utilizarem o modelo buit to suit, no qual o
investidor compra o imóvel e faz toda a reforma necessária para a implantação
da loja, uma drogaria ou clínica médica, por exemplo.
Particular atenção merece as locações de espaços em shopping
centers, vez que, conforme serviços efetuados em nosso escritório, ainda
observamos muitos lojistas fechando os seus estabelecimentos, inclusive em
shopping centers que tradicionalmente não apresentavam vacância e problema de
fluxo de consumidores.
O segmento de shopping centers tem gargalos próprios e,
sendo assim, alguns desafios particulares a superar. Podemos citar como
exemplos: aumento demasiado no número de centros de compras em algumas praças;
custos impeditivos (entenda-se, condomínio, fundo de promoção, despesas
específicas e décimo-terceiro aluguel – é imperioso que seja concentrado
esforços na redução do condomínio e demais encargos); e a mudança no
comportamento do consumidor (vide o e-commerce). Outra situação a ser levada em
conta neste momento é que, normalmente, os aluguéis dos lojistas são
reajustados pelo IGP-M ou IGP-DI, ambos da Fundação Getúlio Vargas, índices
estes que hoje superam com folga o crescimento do faturamento de muitos
lojistas e os indexadores que medem a inflação com base no consumo (IGP-M/FGV
em Dez./18 = 7,5521 e IPCA/IBGE em Nov./18 = 4,0459).
Deste modo, verificamos de um lado os comerciantes com
dificuldades em viabilizar as suas operações levando em conta os faturamento
das unidades e os custos dos shoppings, e, de outro, empreendedores também
sofrendo para conseguir novos lojistas (as grandes redes, desde que a crise
afetou a ocupação nos centros de compras, vêm investindo na atração de marcas, custeando
a instalação das lojas e oferecendo condições contratuais diferenciadas) e com
inadimplência elevada. É fundamental que os gestores deste segmento atuem de
forma cooperada com o objetivo de atingirem seus objetivos. Cumpre lembrar que,
na esfera jurídica-judicial, é possível a revisão forçada do aluguel, seja para
diminuir ou aumentar o seu valor. Ou seja, existe esta saída ao lojista, caso
não logre sucesso em negociação que tenha como finalidade reduzir o seu custo
de ocupação.
*Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório
Cerveira Advogados Associados; autor do Livro "Shopping Centers - Limites
na liberdade de contratar", Editora Saraiva; Professor de Pós-Graduação em
Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ; professor dos cursos MBA
em Gestão de Franquias e do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de
Administração de São Paulo; de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela
Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo; integrante da Comissão
Jurídica da ABF - Associação Brasileira de Franchising; consultor jurídico do
Sindilojas-SP; e pós -graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio
Vargas de São Paulo e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana
Mackenzie de São Paulo.